Longtemps perçu comme une valeur refuge, l’immobilier a aussi pu réserver quelques mauvaises surprises aux investisseurs par le passé. Les prix de l’immobilier, très élevés en France, peuvent laisser craindre l’apparition d’une « bulle immobilière » parisienne, qui s’étendrait plus largement aux grandes agglomérations françaises. Par ailleurs, l’inversion de la courbe —à la hausse— des taux de crédit immobilier, après plus de 15 mois de forte baisse, semble fragiliser un peu plus encore l’investissement immobilier.
Les indicateurs de la Banque de France au beau fixe
Pourtant, dans son Bulletin mars-avril 2017, la Banque de France justifie ainsi les prix élevés de l’immobilier français, écartant toute éventualité d’une bulle spéculative prête à exploser :
« La phase de très forte hausse des prix immobiliers survenue en France entre 1998 et 2007 peut se comprendre par l’évolution du contexte financier. En effet, sur cette période, l’inflation et les taux d’intérêts se sont notablement contractés alors que les tensions sur les prix immobiliers résidentiels apparaissaient par ailleurs conjoncturellement abaissés ».
Et de conclure : « Au contraire, l’intégration des paramètres financiers nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence normale et proportionnée du passage d’un régime à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits ».
Ainsi, seuls les taux historiquement bas depuis plus d’un an auront permis aux contribuables français de continuer à investir dans l’immobilier, malgré des prix très élevés. Le « surcoût » des biens immobiliers sur le territoire national aurait en quelque sorte été effacé par des taux d’intérêts extraordinairement bas.
L’inversion de la courbe des taux de crédit pourrait bien entrainer la baisse globale des prix des biens immobiliers en France. En attendant, la question est posée : faut-il continuer d’investir dans l’immobilier en 2017 ?
Aujourd’hui, tous les indicateurs de la Banque de France sont au vert : il faudrait en effet remonter 20 ans en arrière pour bénéficier des mêmes conditions d’investissement, optimales en 2017.
Des opportunités d’investissement avantageuses… sur le long terme
Si le pouvoir d’achat immobilier des Français n’a jamais été aussi élevé depuis près de 20 ans, ce type d’investissement doit nécessairement se concevoir sur un temps long : le moyen et le court terme (7 à 10 ans) ne permettent pas de rentabiliser une acquisition immobilière.
Malgré la légère hausse des taux de crédit immobilier, appelée à se poursuivre tout au long de l’année, la Banque de France prévoit néanmoins la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier en 2017.
Comparatif taux d’emprunts d’Etat (OAT)/investissement locatif
Dans le même Bulletin, la Banque de France compare le rendement de l’immobilier locatif et celui de l’OAT 10 ans. Elle souligne ainsi l’attractivité du secteur immobilier, nettement plus rentable que celui des obligations du Trésor français.
Cependant, les échéances de ces deux supports d’investissement faussent légèrement l’analyse : si les emprunts d’Etat s’étendent sur une durée de 10 ans, l’immobilier locatif est soumis à des horizons de placement plus longs (15 à 20 ans). Pour que l’investissement locatif reste rentable, l’écart qu’il creuse avec le rendement de l’OAT 10 ans doit donc se maintenir sur une période longue —jusqu’à 20 ans.
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