Les règles applicables au crédit immobilier : quels changements en juillet 2016 ?
A partir du 1er juillet 2016, les règles applicables au crédit immobilier seront modifiées par une ordonnance datant du 25 mars 2016, ainsi qu’un décret du 13 mai 2016. Ces mesures législatives visent à transposer dans le droit français la nouvelle réglementation sur les crédits immobiliers, imposée par le comité de Bâle sur le contrôle bancaire. Ces textes doivent entrer en application le 1er juillet 2016 et apportent un certain nombre de modifications aux « modalités d’offre, de distribution et d’exécution » des crédits immobiliers. Cette nouvelle réglementation implique-t-elle des changements concrets pour les emprunteurs ?
Les nouvelles règles applicables au crédit immobilier
La nouvelle réglementation applicable aux prêts immobiliers vise à renforcer les droits des emprunteurs tout en apportant des garanties supplémentaires aux organismes de crédit. Ces mesures peuvent se traduire en 3 axes principaux.
La standardisation des informations fournies à l’emprunteur
L’une des principales mesures adoptées par le comité de Bâle pour protéger les consommateurs consiste en la création d’une fiche d’information standardisée (FISE). Celle-ci renseignera les emprunteurs sur les informations relatives à chaque offre de prêt immobilier, comme le montant et la périodicité des paiements, le coût total du crédit, le taux d’intérêt, etc. A cette information standardisée s’ajoute l’obligation pour les organismes de crédit de communiquer à leurs clients toutes les informations nécessaires à la comparaison des offres de crédit concurrentes, parmi lesquelles d’éventuels coûts supplémentaires endossés par l’emprunteur. Les contrats de crédit devront par ailleurs mentionner le montant et le coût total de l’emprunt, ainsi que son taux effectif global.
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur
Bien que la solvabilité de l’emprunteur fasse déjà partie des conditions d’attribution d’un crédit immobilier, elle sera désormais rigoureusement contrôlée par les organismes de crédit. Cette évaluation reposera notamment sur les salaires et revenus de l’emprunteur, sur son épargne, ses dettes et son actif. Dans les cas où les consommateurs ne seront pas en mesure de fournir les documents adéquats ou ne disposeront pas des capacités de remboursement nécessaires à la souscription du crédit, la demande sera obligatoirement rejetée.
Dans la pratique, cette mesure entraînera tout simplement l’augmentation du nombre de pièces justificatives pour déposer une demande de crédit. Cependant, un formulaire unique et de nature contractuelle pourrait être créé au cours de l’automne 2016, afin de standardiser ce processus.
L’estimation du bien financé
L’ordonnance et le décret des 25 mars et 13 décembre introduisent la possibilité, pour les banques, de faire appel à un expert du secteur immobilier pour faire estimer la valeur du bien à financer. Cet expert pourra faire partie de l’agence bancaire ou d’un cabinet indépendant, à condition qu’il n’existe aucun conflit d’intérêts lors de la prise de décision finale pour l’attribution du prêt. Cette mesure vise à sécuriser les organismes de crédit, qui pourront ainsi proposer des prêts « sur mesure » à leurs clients et se prémunir des défauts de paiement, en revendant le bien sans déficit le cas échéant.
Bien que facultatif dans les textes, le recours à un expert est déjà répandu dans la pratique. Cet usage peut néanmoins porter préjudice aux ménages qui disposent d’un apport personnel peu conséquent, et qui pourront éprouver plus de difficulté à accéder à un prêt immobilier.
Une réglementation qui ne fait pas l’unanimité
Les réformes décidées par le comité de Bâle ne semblent pas lourdes de conséquences, ni pour les emprunteurs, ni pour les banques. Elles s’inscrivent pourtant dans une démarche plus globale, et représentent la première étape d’une harmonisation progressive des règlementations européennes sur le crédit immobilier.
Ce processus d’harmonisation demeure largement critiqué par de nombreux observateurs, qui craignent la disparition de la « spécificité française ». L’instauration de la garantie hypothécaire et la potentielle disparition du prêt à taux fixe font partie des réformes décriées par les experts français, puisqu’elles ont tendance à faire peser le risque sur les emprunteurs plutôt que sur les banques (qui peuvent ainsi doubler leurs fonds propres).
Ces critiques ont été entendues par l’Assemblée nationale et le Sénat français, qui ont adopté des propositions de résolution les 20 mai et 13 juin derniers. Ces propositions visent à préserver le système du prêt immobilier en France et seront prochainement examinées par le comité de Bâle.
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